贾启华律师，北京农村拆迁律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
无论是什么样的企业，在发展的过程中，都有可能遇到资金确定的情况，这个时候很多企业都会选择融资，房地产企业随着自身快速的发展，受到资金制约的时候，就会选择融资，但是房地产企业融资是有限制要求的，并且出台了也出台了房地产企业融资限制政策，目的是为了防止一些以融资为名义的诈骗行为存在，但是具体有哪些政策，可以到本文进行了解。
一、房地产企业融资限制政策
房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。
银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。
房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。
但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。
国内ipo
境外ipo
借壳上市
上市公司资产置换
房地产投资基金等
综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。
二、主要的融资方式
我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资
1、内部融资方式包括：
企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2、外部融资的主要渠道和融资工具有：
上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
房地产投资信托是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
商业抵押担保证券：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
就知道哪些融资行为是受限的了。每个行业的融资都会有一些严格的限制规定的，确保企业融资的规范，对于房地产企业来说，之所以对融资有一定的限制政策就是为了确保房地产企业的健康稳定的发展，防止一些囤积土地的行为存在，影响正常的房地产市场的发展。
新成立的房地产开发公司根据相关管理法及相关管理条例要求必须要有相应的资质，并按照规定的流程注册;大体上来说一般新成立的房地产开发公司需要有公司法人，公司名称，稳定的经营地点，一定的注册资本，有相应数量的技术员等等，除此之外一个正规的公司还必须符合国家相应法律的约束，如公司登记管理条例等。
首先来说名称，一个公司的名称是必要条件;一个公司的名称是与市场上其他公司区分开来的重要标志，没有名称也就无法得到别人的认可，更是让人无从谈起，此外在注册时名称也是一个必要条件;其次，房地产开发公司和市场上的其他类型的公司同样，必须要有一个稳定的经营场所，这个场所无论是租赁或者是自有都是可以的，在注册的时候需要登记公司法人的固定地址，这个地址当然不能是游街串巷类的游动性地址。根据相关管理条例的规定，房地产开发公司的注册资本应在100万以上，一个公司的注册资本从侧面很好的反映了出一个公司的实力，众所周知房地产公司是一个比较烧钱的行业，因此足够的资金实力更容易等到大家的认可。
然后来说专业技术人员，每个行业都有相应的技术人才，房地产行业也不例外，根据相关规定，房地产开发公司必须具备有资质的规划人员、设计师、施工人员等从事工程技术领域的专业人员，除此之外，一个公司的成立必须包含有财务，因此还必须要有具备资质的会计员，统计员，财务出纳员等具备经济管理资质的人员，当然也少不了营销、策划等相应的销售人员。
最后要说的就是一个公司的成立必须合法合规，只有在法律允许的情况下才能进入市场与公众见面，通常来说与房地产行业相对应的有《城市房地产管理法》、《公司法》和《公司登记管理条例》等。